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京城商家投资商铺须注意:阶段性饱和迫在眉睫



  日前易铺网的一项调查显示,北京目前各类型商铺供应量总和超过300万平方米,阶段性的饱和可能近在眼前。

  商铺已现阶段性饱和

  该统计显示,华贸中心、万达广场和世纪金源三个SHOPPINGMALL,总建筑面积超过100万平方米;以建外SOHO、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有30万平方米放量,保守测算,全北京有超过100万建筑平方米供应量;还有中关村、浙江村这些IT服装类专业性市场层出不穷,供应量也超过100万;再加上原有的几条著名商业步行街上商铺的零星供应,总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。对比来说,10年前北京最大的商场燕莎商城总建筑面积不过4万平方米,300万平方米相当于80个燕莎的体量。

  北京需不需要如此多的商铺?商铺专家陈建民分析,国外商业零售业占城市GDP40%以上,而北京只有18%,所以长远看商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发,已经有一些地方出现阶段性饱和。

  商铺真实回报率达15%

  目前,几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套,而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。为调查出商铺的真实回报率,记者采访了近百家商铺。从调查样本中,记者得出一个数字,即用每年税前收益除以投资总额,得出年回报率15%,它来自北京利润最高的餐饮业服装业以及地段最好、运营最佳的商铺。从中我们可知北京商铺回报率的制高点。

  实际上,北京很多商铺开发商认定的一般回报率都在15%以上。记者电话打到一家定位在青年时尚类的商铺,售铺小姐告诉记者回报率完全可以达到15%。她举例说,按照周边成熟的市场行情,50万元的10平方米商铺每年可以收入7.5万元。但她同时告知,开发商承诺的两年返租却只有8%。一些业主放弃开发商的8%回报率转而到网上寻找高价,记者在网上看到,同样是10平方米的商铺,10月开盘时的业主自租价已经从每月5000元降到目前的2200元,相对的回报率从12%降到5.28%。

  投资商铺要充分考虑风险

  在商业专家的眼里,投资商铺不能盲目乐观。专家认为,只有少数商铺回报率能达到20%以上,投资商铺风险变化多端,同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到60元到80元,人气差的地方只有10元到20元。在营业额不可能大幅度增长的情况下,高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候,租金的数额也就会受到限制,甚至可能租不出去,投资商铺的回报也就无从谈起了。

  在东三环十里河新开张一个月的东方汇美家居广场印证了专家的观点。广场副总经理朱兆天告诉记者,售卖商铺实际上是一种短视行为,因为产权的变更会加大开发商推广难度,同时只租不卖可以统一制定价格,让租金低开高走行情慢热。据称,王府井东方新天地开业最初每月每平方米只有30美元,但今天,这里每平方米已经涨到300美元。同样只租不卖的还有国贸商城等。然而这种只租不卖的形式不符合大多数商业地产只卖不租的主流,所以不了解商业经营只想投资购买商铺的人必须考虑两者的利弊。(作者杨晓、杨颖) 

  (来源:人民日报海外版  2004年05月17日 )



 

 

 

 

 
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