楼市新政到底意欲何为 

       中青报北京6月12日电 今天，本来以主持人身份参加“中美新市场经济论坛”的建设部官员梁小青，最后不得不放弃主持人身份，就国家房地产宏观调控政策和地产界的大腕们激辩起来。 

    梁小青是建设部住宅产业化促进中心副主任。用她的话来说，上个世纪80年代大学毕业后她就在建设部研究房地产政策，只不过在1998年住房制度改革前的研究是住宅政策。 

    和她激辩的，都是北京地产界的领军人物———万通董事局主席冯仑、华远集团董事长任志强，以及鸿润地产董事长郭庆。 

    华远集团董事长任志强首先把话题拉到了近期政府在房地产市场的若干措施上。他说，不明白为什么稳定房价也会成为近期地方官员的考核指标。他认为，房价下跌，不等于老百姓的居住条件能改善。 

    任志强提问的背景是：今年3月末，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，这一通知表明了中央政府要把房价降下来的决心。 

    任志强强调了他一贯的主张：“政府在实施宏观调控时，应对商品房和社会保障性质的住房予以区别对待。” 

    在被媒体简称为“国八条”的《关于切实稳定住房价格的通知》出台后，任志强曾向有关部门提交过一份上万字的报告，其中谈到“当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要改善与提高住房质量。在梯次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。” 

    任志强今天仍然强化上述观点说，政府宏观调控房价时，更重要的任务是要解决由政府承担的低收入群体住房制度保障问题，以及中低收入的夹心层的贴租贴息等特殊住宅金融措施，这样才能在发展商品房时，不会影响到广大群众的居住。

    据媒体披露，任志强在万言报告中写道，“政府可以用行政、经济等手段控制和限制房地产业的投资与生产，可以在控制供给的同时限制需求的快速扩张。但不管是用任何手段，包括最强硬的管理手段，都无法堵住城市化的浪潮。” 

    万通董事局主席冯仑也表示，宏观调控政策，已经管到了微观层面。比如，政府的管理已经细致到出台规范的购房合同，甚至规定交易场所只能在网上，还要调查房地产市场的交易成本，要对房地产行业的成本进行审计。 

    冯仑的问题是：出台宏观经济政策，如果方向错了，谁来纠正？用行政手段干预市场就会出现微观管理问题，犯错误的概率就大了。听到这些问题，梁小青辩驳说，住宅不同于其他商品，不能绝对市场化地进行生产交换并完成它的价值。首先，住宅要占有人类生存的资源———土地，而土地的分配要受到限制；第二，住宅是生存的必需品，政府不能完全用市场解决；第三，国内的收入状况决定，社会上就是有一部分人买不起房子。住宅作为一个特殊商品，怎么走向市场经济需要探讨。 

    梁小青承认，虽然我国在1998年取消福利分房制度，完成了住房转轨，但是深层次的问题没有解决。政府应该建立什么样的宏观调控机制，应该建立什么样的供应机制，不是靠“房价高了追发一个文件把房价压下来”就能完成。政府宏观调控的目标应该是怎么建立让多数人能够有房住或者人人有房住的供应机制。 

    听罢梁小青的观点，冯仑继续叫板。他说，粮食也是必需品，为什么政府没有规定必须在粮站买，为什么当住房成了必需品时，政府就对交易合同和交易地点都要管？ 

    梁小青解释，住房作为商品，与电视机、服装不同，可能花的是很多人一辈子的积蓄；其次，房地产的发展还涉及到其他相关产业的发展。 

    看看近期媒体对地产大腕们行踪的报道，就不难理解为什么一个圆桌会议会充满了火药味： 

    6月5日深圳，国内颇负盛名的房地产商民间组织———中城联盟数十家会员单位的老总聚首万科总部，研讨当前形势和对策；6月6日上海，国内另一有影响力的房地产商民间组织———工商联住宅产业商会召开座谈会，主题是“房地产企业自律、诚信”，矛头却直指中央调控对楼市有压无保，导致行业“入冬”。开发商维权、行业“救市”成主旋律。” 

    还有媒体报道说，面对楼市的颓势，中央主管部门和开发企业都很着急。建设部日前召开“2005房地产市场形势与调控政策报告会”，除了向开发商介绍市场状况、重申调控意义，也在努力引导正确舆论。 

    建设部副部长刘志峰、建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾一再解释，中央此次调控是要“稳定房价”而不是“打压房价”，政府不希望房价出现大起大落的情况。政府对市场采取的也是有保有压的政策，保的是普通居民改善住房的需求，压体现在通过调整税收等一系列政策，遏制投机性需求、抑制投资性需求、控制拆迁带来的被动性需求。（记者 刘世昕） 
     中国青年报2005年06月13日 

    日前，北京房地产市场关于房价的一组数字使人难以看懂，对于今年一季度该市商品房的销售价格，有人说是5212元／平方米，也有人说是6000元／平方米的，两种说法相差近1000元。 

    本来具有指导意义的统计数据，现在在房地产市场上更象是一幕幕的数字游戏。对房地产市场持有不同看法的人们都可以随时找到支持各自论点的大量数据。购房人为纷乱的数字叫苦，而一向尊重事实，习惯用数据讲话的专家学者们也在统计口径不一的数字上分裂成不同阵营，展开一场场难有结果的论辩，使人们感到晕上加晕。 

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾直言，很多开发商对外发布虚假信息，导致购房者的紧张情绪。巴曙松认为，目前房市信息连可供交易量、价格、何时交易都不清楚，比股市更不透明。 

    目前，官方等一些机构的房价统计数据都是以大平均的方式得出的，这当中，既包括了高档公寓、别墅，也包括了大量的经济适用房，因此，出售房屋的结构会对当时当地的商品房平均价格产生很大影响。如多算几套高档房，价格就显示出上涨快，而多加几套经济适用房，价格便又降下来。这给一些地方政府留下对楼市价格很大的“调控空间”，对消费者产生误导作用是很大的。专业人士认为，调控房价重要的一项就是要终止大平均的房价统计方式，将商品房与政府保障性质的经济适用房分别加以统计，分开公布。同时对商品房中的不同产品以及不同地级、不同区位的房价也应分类统计，同时公布。 

    应该说，政府方面正在加紧健全房价信息披露制度。北京市建委城建研究中心已表示，建委将于今年7月首次正式向社会发布上半年的房屋交易市场价格信息。披露的信息将包括住宅、办公和商业用房的预售交易市场价格、现房市场价格，以及各行政区域和典型区域已购公有住房和经济适用住房再上市买卖指导价格、二手商品住房买卖指导价格等。据悉，今后新建商品住房交易市场价格每季度发布一次；存量住房交易市场价格，新建商品房办公、商业用房交易市场价格暂定每半年发布一次。 （记者陆昀）
      中华工商时报 2005年06月13日

    继各部委平抑房价的“连环招”之后，到地方“巡查”政策落实情况的督导小组也陆续返京，他们将带来一个详细的调查报告上报国务院，届时，个别典型地区还将受到通报批评等处理。这些被选中调查的城市分别为北京、济南、青岛、石家庄、重庆、长沙、南京、合肥。   
   
    此次调查由建设部统一安排，建设部、国土资源部等七部委共同参与，于6月上旬，分4个督导小组赴上述8个省市进行了房地产市场情况调研。

　　此次督导分组成员之一、国土资源部土地利用司地价处处长关文荣介绍，他们分组共12人，赴济南、青岛和武汉三市了解情况。他表示，在“国八条”当中提到要抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用。因此这次土地使用情况也是检查内容之一。

　　湖北省建设厅房地产业处处长刘金联介绍，“督导组9日晚到达我们这里，10日在武汉市开了一天会，11日下午4点离开。”

　　刘金联说，国土资源部副部长贠小苏在会上肯定了湖北省在稳定房价方面的成绩，同时也提到了三点不足：第一，在房地产开发中要注意节约用地；第二，加强房地产市场动态监测信息的完善；第三，从舆论方面要加强公众对房地产的认识，正确引导消费者心态。

　　湖北省建设厅房地产业处科员王南说：“湖北省的预警预报、信息建设刚刚起步，还没有做到数字分析，只是简单的一种公布，离建立完善的房地产市场信息系统还有一定的差距。”针对此情况，省里出台了《湖北省人民政府关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中就包括完善市市场信息披露制度，准确判断建设用地供应、土地价格和房价变动趋势等内容。“虽然这仍是讨论稿，但我们准备马上呈交给上级部门，一旦通过，即刻实施。”王南说。

　　另据了解，国土资源部刚刚完成了对24个省(区、市)用地供需矛盾、土地集约利用等问题的调研，并形成了146份报告。

　　国土资源部有关人员透露，下一步国土资源部将加快编制房地产中长期发展规划，完善和规范土地收购储备制度，引入市场机制，缩短土地供应的时间，尽快建立土地基金制度，解决收购储备资金过分依靠银行贷款的问题。(叶加)
   第一财经日报

    ■有些思想性的东西是调研不出来的。我看到的材料别人都有，他们为什么作不出这样的判断？

    采访地点临时作了调整。在中国社会科学院的楼下，易宪容说：“不能在单位接受采访，领导不让。”他的私人司机开着雪铁龙轿车，将记者拉到他位于五环外王府公寓内的家中。这是他在北京的第二套住宅，面积大约260平方米。

    这一天是6月8日，星期三。易宪容通常每周只在这一天来单位办公，他的身份是中国社科院金融发展与金融制度研究室主任。近一年来，他深深卷入一场关于中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论中。

    记者见到易宪容的前一天，他又在国内一家财经报纸上发表了一篇文章，预测说房价应该下跌多少。

    6月8日上午，他接受了好几家媒体的采访，但也受到了上级领导的警告。“领导问我下跌50%的预测有什么根据，说我胡说八道。”易宪容笑眯眯地讲，“不让我就房产泡沫问题再发言，说这样会影响政策制定。”

    但他还是在下午接受了记者的采访，因为他不愿意违背事先的约定。“从明天开始，我短期内不会再公开谈房产泡沫问题。”易宪容说。

    这位年近50的学者看上去很随和，时刻面露笑容，你很难把面前这个人和那个动辄语出惊人的经济学者联系起来。

    不过，对很多房地产商来说，他太令人头痛。虽然潘石屹事后作了否认，但圈内都在盛传，这位房产大鳄抱怨说，他最怕两个学者：一个是谢国忠，另一个就是易宪容，因为他们是学界“唱衰”中国楼市最有力的两位号手。

    房地产市场起争议

    2000年，易宪容购买他的第二套住宅时，对中国的房地产市场并没有太多了解。他对房地产市场的关注，始于2001年，不过最初的着眼点是在“中国的二手房市场为什么不发达”这一问题上。在他看来，症结在房屋的产权结构上。

    到了2002年，他开始怀疑北京市房产市场存在严重的泡沫化趋势。“晚饭后经常和朋友开车出去逛街，看到二环、三环……整个北京市到处灯火通明，都在施工，好像是世界上最大的建筑工地。我当时就想，房地产市场是否存在过热问题？”易宪容说。

    实际上，早在2002年之前，海内外媒体就已经开始炒作中国的“房产泡沫”问题，一些学者也对中国房产市场发出警告。这些都被易宪容看在眼里，“我和一些银行的朋友谈，他们也表示正密切关注整个房产市场。”

    除了私下的议论，央行也正式公开表态，要用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，让火热的房地产业适度降温。建设部也发文称，要采取各种措施严防房产泡沫的形成。

    2002年底，由国家计委经济研究所推出的《中国行业景气分析报告》称，持续多年的房地产繁荣景象即将开始变化，真实的房地产泡沫已经出现。而在此之前，当时的国务院总理朱镕基多次指出，要高度警惕中国房地产泡沫化的危机，他的这种担忧也出现在2003年的政府工作报告内。

    不过，有关房产泡沫的论述在那时就有争议。例如，当央行和建设部点名指出某直辖市可能存在房产过热问题时，该市统计局局长曾公开表示，那里的房地产市场运行情况总体是良好的、健康的。

    虽然反对的声音一直高分贝地存在，央行还是在2003年6月13日下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)。该通知对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，有媒体称它为“10年来央行出台的最严厉的一个措施”。

    但中央政府防范房产泡沫的举措并没有得到有力贯彻，2003年发生的SARS疫情也暂时转移了政府的注意力。

    “SARS过后，地方政府提出种种口号，要大力发展房地产市场，把SARS期间的损失补回来。”易宪容说，“那时房地产市场的热度，比SARS前还要严重。”

    SARS过后，国务院、央行和国土资源部先后出台多个规定和通知，对房地产市场进行宏观调控。到2004年4月28日，国务院又下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。

    建设部官员找他谈话

    此后，易宪容开始不断在大众媒体上发表文章称，整个经济过热的根源在房产过热，要采取措施预防房产泡沫膨胀。

    他的一系列文章引起了建设部有关官员的注意，据易宪容介绍，他曾被叫到建设部和两位官员面谈了很久。“他们让我写文章再正面一点，让我多研究点东西再作判断。”

    易宪容说，“我当时讲，对于目前市场的情况，我有自己的判断。我是小人物，如果我的看法对，你们可以参考；如果不对，就当我没说。”

    和建设部官员面谈之后，易宪容仍然坚持原来的观点，并继续在大众媒体上发表有关“房产泡沫”的文章。

    2004年7月，易宪容发表观点称：如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。

    还有，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众最不满意的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后社会动荡的根源。

    这篇题为《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章还称，“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

    虽然事先预感到这篇文章会引起一定反响，但发表后各方反应之激烈，还是超出了他意料。他的这篇文章迅速流传，被业界认为是掀起新一轮房地产泡沫讨论的“点火之作”。

    此后，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠又提出“中国地产泡沫即将破裂”的观点，使房地产泡沫问题成为全国讨论的热门话题。

    建设部开始出面反击。由建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的一个课题组，很快起草了一份题为《怎样认识当前房地产市场形势》的报告。

    这份报告明显是针对上述“唱衰”观点而来，报告认为：判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

    该报告的结论是，中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机仍在可控范围内。

    房地产大佬任志强、潘石屹等人也公开表态，反击“泡沫论”。泾渭分明的两派，围绕着中国房产市场展开了激烈的争论。

    一直觉得自己的判断对

    时至今日，回忆起去年的这场争议，易宪容并不掩饰自己的得意之情。

    2005年3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)，提出了抑制房价过快上涨的8条措施；5月11日，国务院办公厅转发建设部等7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“新八条”)，其中包含利用税收调节房产二次销售的举措。在易宪容看来，这些措施的出台，表明他关于房产泡沫的判断获得了中央政府的认可。

    在围绕“房产泡沫”问题展开的争论中，因为没有就房产市场进行学术性调研，他时常遭遇批评。“他们问我，泡沫论断的依据在哪里？有没有进行过调研？”易宪容并不把这些批评放在心上，他很明显不重视调研。

    当记者问他，如果就中国房产市场问题发言前先进行调研会不会更好呢？他的回答却是调研存在着哪些局限，“让我调查，我怎么能调查清楚？”再接下来，他会说，他的时间和精力都很有限，而且“有些思想性的东西是调研不出来的。”显然，他不觉得没做调研有何遗憾。

    易宪容认为，有很多公开的数据和资讯，可以让他作出自己的判断，而他对自己的判断能力颇为自负。“我一直都觉得我的判断对，没有一刻怀疑过。我看到的材料别人都有，他们为什么作不出这样的判断？”

    “不仅仅是对房产泡沫的判断，我的一系列判断都被证明是正确的。”他还进一步举例说，“我对中国股市的判断，对去年央行加息的判断，都没有错。”

    对于最近出台的“新八条”，易宪容给予积极的肯定，但他同时认为，如果不从利率和银行信贷入手，很难达到预定的目标。

    他还在媒体上发表文章称：“房价应该下跌，否则，国内房地产价格要得到稳定，房地产投资过热要得到抑制，根本不可能。”这使他遭遇了新一轮的反驳。

    这种争议还在继续。
 

每日经济新闻

      一些地方政府相关部门负责人的表态，在支撑着投机炒房者的信心

              新华网合肥６月１４日电 （记者杨玉华） 七部委稳定房价的意见出台一个多月，一些地方的房地产市场不同程度地出现降温，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。但也有不少地方的房产炒家对房市仍持乐观态度，甚至有人在趁机吸纳低价房。媒体报道的消息显示，正是一些地方政府相关部门负责人的表态，在支撑着投机炒房者的信心。

    合肥市已有近十年炒龄的费先生接受记者采访时说，合肥的房价只会涨不会跌。因为，虽然国家出台的政策很严，但地方的实施细则很宽松，对投资买房基本没有影响。他的话在合肥市房产局、开发办负责人最近的表态中得到了印证。合肥市房产局负责人明确表示，等待降价、打压房价的心态是一个误解。合肥市开发办负责人更是直言，合肥的房价要降也降不下来，因为我们是从低价拉起来的。

    无独有偶，珠海市的房地产商们最近也吃了一颗“定心丸”。该市建设局局长在近日的一次座谈会上明确表态，“珠海的房价还没有体现我市的价值”，潜台词就是珠海的房价还应该上涨。这显然很符合房地产商们的意愿。据媒体报道，类似情况在东北也有。

    事实上，这些年一些城市房价过快上涨，与地方政府的主导或参与密不可分。一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，把兴趣集中于批建高档住宅上，低价征地，转手高价出让，甚至有人与开发商勾结哄抬地价，炒卖地皮，炒作房价，牟取私利。国家此次出台的宏观调控政策措施，无疑触及了一些地方政府及其个别工作人员的利益。这就不难理解为什么有些地方的相关负责人急于给开发商们吃定心丸了。

    要说“等待降价、打压房价的心态是一个误解”，这话有一定的道理。因为，中央政府调控房价的政策出发点是稳定房价而非降价。不论现实房价高低，都期望大幅度下降，显然不符合政策精神。但是，国务院办公厅在转发七部委意见时也明确指出，要“突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导”。我国地域辽阔，各地经济社会发展很不平衡，房价差距也很大。一个城市的房价高低，应当以当地经济社会发展情况而论，不能与其他地方盲目攀比。在北京、上海两市城区，每平方米四五千元的住房可能算便宜的，拿到中西部地区大多数城市就是天价。如果地方政府给市场把脉时都向房价最高的城市看齐，百姓们还能指望调控房价的政策措施发挥作用吗？

    住房问题近几年一直是百姓心中之痛。面对不断攀升的房价，很多群众望房兴叹，大多数买了房的群众也是倾其所有负债累累。为了稳定房价，让大多数百姓能随着经济社会的进步改善居住条件，中央政府相继出台了一系列稳定房价的政策措施。今年５月１１日公布的七部委意见，更是将平抑房价作为重点，提出了具体的工作要求，顺民意，得民心。目前，政策效应已经显现，不少地方的房价停止了疯涨甚至出现小幅下跌。但是这次七部委抑制房价的意见是否能达到目的，关键还在于地方政府如何落实。如果一味从地方经济发展、财政收入甚至个人利益的角度看问题、乱表态，落实政策时七折八扣，宏观调控政策就难以达到目的，就可能乐了开发商和炒房者，苦了老百姓。

       2005年06月14日 新华网